arkimia
arquitectura, vivienda, suelo y urbanismo... desde la izquierda.

El precio medio del suelo en las ciudades de más de 50.000 habitantes ha bajado en toda España, pero en Vitoria-Gasteiz la estadística muestra la tendencia contraria. Mientras la media española ha bajado el último año un 7,7%, en Gasteiz ha subido casi el doble, el 14,7%, y su precio unitario -por encima de los 1.000 € por metro cuadrado- supera el de ciudades como Madrid, Barcelona o Zaragoza.

Dos cuestiones previas terminológicas o fijación de variables de contorno: doy por supuesto (en las noticias de prensa no lo dicen, pero parece evidente) que estamos hablando de precio (no valor) de suelo urbano (con todos sus servicios, preparado para edificar, sin más requisito que solicitar licencia) residencial (para vivienda) libre (no protegido). Y preciso todo esto porque para poder entender de dónde viene la anomalía alavesa que ahora veremos es importante.

En Vitoria casi el 75% de las viviendas que se construyen y que se han construído en los últimos años son de VPO, y una buena parte de ellas en alquiler social. No digo que los planes establezcan la obligatoriedad de hacerlo, porque esto es así en toda Euskadi (el 75% en urbanizable y el 40% en urbano), por ley, sino que efectivamente es así, que las licencias de edificación que se conceden están están en esa proporción: tres de cada cuatro viviendas son VPO. Este caso de Gasteiz es único en todo el Estado. No conozco (agradecería otras referencias, incluso aunque contraríen mi tesis) ninguna capital de provincia que se acerque -ni de lejos- a este porcentaje REAL de producción de VPO.

El caso es que como sólo el 25% de suelo del total disponible es "libre", no protegido, es lógico que sea más caro. Y tanto más caro cuanta más VPO se produzca. Pero no porque la VPO encarezca la vivienda libre, no. Esta falacia ya la desvelamos y demostramos lo falso y tendencioso de su enunciado, aunque luego volveremos sobre ello. Como la patronal cuando pide más "flexibilidad", menos regulación y más facilidad para despedir trabajadores y dice que estas medidas "flexibilizadoras" fomentan el empleo.

Cuanta más VPO haya en un suelo, al revés, este suelo es más barato. Pero los que no tienen VPO, los restantes, cuantos menos abundantes sean, evidentemente, serán más caros, simplemente por su escasez.

Con un ejemplo seguramente esto se entenderá mejor. Llamaremos SEAT a las VPO y FERRARI a las viviendas desreguladas (llamadas habitualmente "libres" aunque supongan condenas vitales a hipotecas interminables e insoportables).

Imaginemos un país, llamado FERRARIlandia, donde de todos los coches que se venden cada año, el 90% de ellos son FERRARI y sólo el 10% son SEAT. Las piezas, el chasis (el suelo) o el motor de los autos de lujo serán caros, como es lógico, pero menos caros que en el país vecino. En este país limítrofe, SEATlandia, pasa lo contrario: de todos los autos que se venden cada año, el 75% son SEAT (más baratos, asequibles para la mayoría) y sólo el 25% son FERRARI. Aquí se venden menos FERRARIs, claro, y sobre todo ahora, que hay crisis en el sector de la automoción. Pero como hay tan poco mercado de FERRARIs, las piezas de recambio y materias primas escasean y son más caras en SEATlandia que en FERRARIlandia.

Eso sí, a la mayor parte de la población de SEATlandia la compra o el alquiler de su coche le salen infinitamente más baratos que a los ciudadanos de FERRARIlandia. Se endeudan menos para la compra de su coche, o emplean menos parte de su renta disponible para alquilarlo. Así que a la mayoría de la gente en SEATlandia no le preocupa que los chasis de FERRARI suban de precio: tienen su movilidad asegurada, ocurra lo que ocurra con los FERRARI. Sólo si estuvieran en FERRARIlandia estarían preocupados.

Esta metáfora del sector de la automoción extrapolada a la realidad inmobiliaria aporta un argumento más para desmentir la falacia, muy oída y que exactamente inversa al funcionamiento real de este invento inmobiliario, que dice que "cuanto más caro sea el suelo, más caras las viviendas". Es exactamente al revés. Cuanto más caras sean las viviendas, el precio del suelo podrá ser mayor. Pero no viceversa. Puede darse (y el caso de Vitoria es un ejemplo) el caso de que no esté aumentando el precio de las viviendas libres (al revés, no se vende nada, y lo poco que se vende, hablamos de FERRARI, se vende más barato que hace un año, con rebajas reales de precio) y que sin embargo, el precio del suelo suba (el chásis del ferrari, necesario para poder mantener la producción futura, sigue sujeto a competencia por su escasez endémica, por naturaleza, de esta materia prima).

Además se comprueba que en épocas en las que el precio del suelo baja (por sobreabundancia, o por infrademanda, o mezcla de ambas, o por otras incidencias) tampoco el precio de la vivienda baja. El promotor, compre barato o caro el chasis, vende el FERRARI al precio máximo posible, el precio más alto que un consumidor de FERRARIs esté dispuesto a pagar.

Esta es la base de una segunda falacia muy fácilmente desmontable: esa que afirma que "la abundancia/liberalización de suelo abarata la vivienda", o su corolario formulado de manera más neoliberal/antisocial, que "los ayuntamientos especulan con el suelo". Por muy barato que los ayuntamientos vendieran el suelo, los promotores no reducirán los precios de sus FERRARIs si su precio -como es, por definición- no está regulado. A las pruebas (históricas y recientes) me remito: no tenemos más que recordar qué ocurrió con el precio del suelo y de lavivienda durante los años que siguieron a esa "liberalización del suelo" que llevó a cabo el gobierno del PP en la España Una, Grande y Urbanizable.

La tercera falacia, muy frecuente, "que la abundancia de VPO encarece la vivienda libre", ya se ha quedado reducida al absurdo por el simple efecto de la observación de la realidad en Vitoria en los últimos dos años. La producción masiva de VPO ha conseguido frenar las ventas hasta límites imprevistos, de manera que los precios de los no sólo no suben -y por tanto, bajan en términos reales, de euros constantes- sino que incluso bajan en euros corrientes y en promedio.

Por último, hay que tener en cuenta que la serie estadística que ha hecho pública el ministerio de vivienda no es demasiado fiable, dado que el número de transacciones analizadas podría ser bastante bajo, dado el momento de mercado. El dato trimestral podría responder a un "pico" artificial producido por una o dos transacciones muy especiales y concretas. Habrá que corroborarlo en el dato del próximo trimestre.

(Las fotos son de la Ecociudad de Valdespartera, en Zaragora, y las tomé en una visita técnica a principios de este mes de Junio)

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Decía Javier García-Bellido, antes de dejarnos huérfanos ideológicos, que había que discutir el ciento, no el tanto, de ese porcentaje de las plusvalías urbanísticas que revierte en la comunidad. No hemos llegado a esto todavía, como en otros lugares de Europa. Es posible que aún no sea el momento de plantear un cambio tan radical en el reparto del "pastel", reconociendo que la plusvalía es para quien la trabaja. La madurez democrática en este este Reino no parece suficiente como para enfrentarse a tan poderosos intereses, así, de frente y sin ambages. Pero sí parece que vamos a conseguir virar en cierta medida hacia lo público, hacer el urbanismo un poco más social. La modificación legislativa que vamos a introducir en la Comunidad Autónoma Vasca, mediante una ley de artículo único que pasará del 10% al 15% la participación de la comunidad en las plusvalías que genera la transformación del suelo va a dotar a los ayuntamientos de un impulso mayor para cumplir la función social del urbanismo. Gracias a esta modificación, que viene avalada por el cambio en el marco legislativo estatal reciente, los ayuntamientos podrán obtener directamente un 50% más (desde el 10 al 15%) de parcelas urbanizadas para uno de los fines prioritarios que la sociedad demanda, para solucionar uno de los problemas reconocidos como más acuciante por la mayoría de nuestra población: más suelo para vivienda protegida, sobre todo en alquiler. Leolo nos lo ha contado recientemente en un completo artículo.

En los últimos meses, y dado que mi trabajo me obliga a estar en contacto directo y continuado con much@s alcaldes/as, concejal@s y técnic@s municipales, (ya verás, acabarán llamándome "el correpueblos"...) he podido percibir un cambio en el planteamiento de muchos ayuntamientos respecto a la gestión de este activo social que se nutre de la cesión obligatoria de una parte de las plusvalías procedentes de la gestión del suelo. El paradigma de no hace tanto tiempo -"monetarizar", convertir en metálico la cesión de esas plusvalías- va derivando, afortunadamente, hacia el interés por captar las parcelas urbanizadas que corresponde atribuír a la comunidad para la construcción de vivienda protegida. Claro, que no es casualidad.

Por un lado, el cambio legislativo en nuestra Comunidad Autónoma, tras la entrada en vigor de la Ley del Suelo y el Urbanismo, hace algo más de un año. Esta ley limita la disposición arbitraria de los bienes procedentes de la reversión social de las plusvalías para otros fines no relacionados con la producción de vivienda social, restringiendo los posibles usos de los bienes captados por esta vía.

Y por otro lado, el endurecimiento -sí, como decía Murphy, cualquier situación, por muy mala que parezca a primera vista, es susceptible de ser empeorada- de las condiciones de acceso de la mayor parte de la población al mercado desregulado de vivienda, la expulsión de much@s ciudadan@s de ese mal llamado "mercado libre" (porque ese pedazo de hipotecas a 50 años traen cualquier cosa menos libertad, pienso yo), hace que much@s alcaldes/as piensen que estos recursos han de dedicarlos a su fin prioritario, la producción de alojamiento asequible, dadas las circunstancias dramáticas de acceso a la vivienda de buena parte de sus conciudadan@s.

Mientras no llegue el momento de discutir el "ciento" (las plusvalías públicas en su totalidad, como cualquier otro recurso de interés social, como ocurre en otros sitios), seguiremos reclamando más "tanto". No sólo es coherente con un discurso de izquierda transformadora. Incluso desde otros puntos de vista, despolitizados, despojados de ideología socializante, es totalmente razonable evitar que nadie se lucre en el proceso de creación de ciudad, y que los beneficios del urbanismo sean para sus ciudadan@s, no para los terratenientes, para los señores de la tierra.

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(Las fotos las hice en Módica, al sureste de Sicilia, durante el pasado verano de 2007)

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ACTUALIZACIÓN 21.05.2007: Ya se ha publicado en el Boletín del Congreso de los Diputados el texto definitivo de la Ley. A falta únicamente de su publicación en el BOE y entrada en vigor el próximo 1 de Julio, tenéis aquí su texto final.

Hoy se ha aprobado en el Congreso de los Diputados la nueva Ley del Suelo del Estado que entrará en vigor el próximo 1 de Julio (este texto que os enlazo no es la Ley, propiamente, que aún no se ha publicado en el BOE, sino su Proyecto tramitado en Septiembre). Voy a dejarme llevar por esa moda de los decálogos para compartir unas cuantas razones que, al menos a mí, me parecen como para alegrarse hoy por la aprobación de esta ley:

1. Modifica el sistema de valoración del suelo: a partir de ahora ya no se valorarán expectativas, sino realidades físicas (según la transformación real del suelo).
2. Limita, por tanto, el precio final del suelo destinado a usos de interés público (dotaciones, equipamientos, infraestructuras y vivienda social), facilitando su financiación pública (abarata las expropiaciones con fin social).
3. Evita, o al menos dificulta, la especulación sobre el suelo, precisamente por eliminar la componente especulativa (de expectativa) de la valoración del suelo.
4. Obliga a reservar un mínimo del 30% de las viviendas como viviendas protegidas, favoreciendo el acceso a una vivienda digna en todas las CCAA (aunque algunas, como la mía, ya superan con creces esta reserva en su legislación propia).
5. Permite modular y ampliar la recuperación de las plusvalías producidas por el urbanismo hacia la comunidad, hasta ahora del 10%, a una banda de entre el 5 y el 15%. Los beneficios que produce el urbanismo serán (si las CCAA quieren) un poco más de todos y un poco menos del propietario del suelo o de quien quiera especular con él.
6. Limita los crecimientos indiscriminados (tipo "Seseña"), y requiere controles extraordinarios para crecimientos urbanísticos de más del 20% de la población o del suelo de un municipio.
7. Dificulta la corrupción y las actividades delictivas que se producen alrededor del urbanismo, obligando a hacer públicos los convenios, las permutas y el nombre de los titulares propietarios de los suelos reclasificados.
8. Limita y regula la colonización indiscriminada de espacios naturales, poniendo más dificultades para la transformación de ecosistemas especialmente valiosos, suelos protegidos o de alto valor natural o paisajístico.
9. Los promotores privados y el PP dicen que es una ley muy mala. Por lo que parece, su aplicación no les va a permitir seguir haciendo las fortunas indecentes que han conseguido con la promoción inmobiliaria en los últimos diez años, a costa de la expulsión del mercado de la vivienda de mucha, mucha gente. Esto, a mí, personalmente, me alegra: la tristeza del PP y de la asociación de los promotores españoles es mi alegría, en este caso.
10. Y por último, como decía bengoetxe, también me alegro de la aprobación de la Ley porque en Ezker Batua y en el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco nos sentimos un poco responsables de su texto final, tras el trabajo de "giro a la izquierda", enmienda y contraenmienda, de nuestros compañeros Ubaldo Ortiz e Íñigo Maguregui en la comisión parlamentaria ministerial correspondiente.

ACTUALIZACIÓN 22:40: He visto en un informativo a Joan Herrera, coportavoz de IU-ICV-Izquierda Verde en el Congreso de los Diputados, decir algo que, aunque no contradice todas las anteriores razones para alegrarse, también es cierto -o eso pienso yo-, y para que no haya dudas, repito resumidamente su intervención desde la tribuna, en el debate de hoy: esta ley podrá ser un elemento más que ayude a solucionar los problemas de acceso a la vivienda y evitar la corrupción urbanística, pero por sí sola, únicamente, no es suficiente ni garantía de solucionar estos graves problemas. Que conste, que tampoco es este el bálsamo de Fierabrás, la panacea a todos nuestros males. Pero ayudar, ayudará. Eso pienso yo, al menos.

(Las fotos proceden de Irlanda, de la última y santa escapada de Abril de este año)

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Medio probando, medio enredando, tonteando para comprender cómo funciona el juguete este de tagzania, he puesto sobre un mapa el "ORUBIDE-top-ten" (los diez proyectos más importantes que tenemos ahora mismo entre manos en nuestra empresa). Como más vale una imagen que mil palabras, seguro que -quienes no sepan de qué estoy hablando- con este ejemplo entienden a la primera de qué se trata: Aquí tenéis el resultado de pinchar las "chinchetas" y sus etiquetas correspondientes en el mapa:

Tagzania: fmartinezh

Lo más interesante que he aprendido al hacer esta pequeña prueba, es lo facilíiiiisimo que es utilizar tagzania, porque en menos de media hora he localizado, georreferenciado y etiquetado los diez proyectos en cuestión, sin tener ni repajolera idea de cómo funcionaba el invento (partiendo de cero, en cuanto al funcionamiento de esta historia, y eso yo, que soy un torpe para estas cosas).

El sistema de etiquetas geolocalizadas para nuestro trabajo me parece utilísimo: nos permite, de un vistazo, ver la posición relativa y la información relevante de cada categoría y elemento de los que queremos etiquetar y organizar. Lo mismo que hacíamos con el mapa sobre la corchera del estudio, pinchando chinchetas y pegando post-its, pero de manera participativa, on line y mucho más potente y elaborada. Esta manera (gráfica, o más bien, geográfica) de organizar la información es la óptima para el trabajo que hacemos, en nuestro caso, íntimamente ligada a la ordenación territorial, el urbanismo y el equilibrio territorial supramunicipal en un uso concreto (el que nos afecta, la vivienda de protección pública).

Dando un paso más, Aitor, uno de mis compañeros de trabajo, ha estado estos días haciendo un intento con GoogleEarth, transcribiendo esta misma información que yo he puesto en Tagzania pero aplicando la información en 3D sobre el GoogleEarth. Para verlo sólo tenéis que pulsar en el botón "KML", situado en la esquina superior izquierda de la pantalla de tagzania, y os descargaréis la información de las etiquetas y localización de las "chinchetas". Una vez descargada, al entrar en GoogleEarth, podréis navegar (más bien, sobrevolar) entre cada punto georreferenciado. Estas son tres imágenes de muestra de la superposición de las etiquetas de tagzania y el visualizador de GoogleEarth, aunque lo verdaderamente espectacular es verlo en movimiento, recorriendo el territorio:

Estos son sólo unos pequeños y titubeantes intentos iniciales, tanteos de prueba, pero me da la sensación de que estas herramientas -sin llegar a tener la potencia de un GIS corporativo, como el UDALPLAN- nos pueden venir muy bien para nuestra gestión empresarial e institucional. Gestión empresarial e institucional 2.0, claro... En ello estamos y estaremos, y os iré dando noticias próximamente. ¿Qué os parece el invento?

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En un comentario a otro artículo, Susana, colega arquigada-abotecta, que ha estado por los Países Bajos últimamente, hacía referencia a las [importantes] diferencias entre el urbanismo y la gestión del suelo aquí y allá. Os recomiendo leer todo su comentario, pero por si la extensión os asusta, extracto un par de breves notas para perezos@s:

De hecho, además del interesante y resumido relato de Susana sobre su reciente visita a Westerpark, un pequeño distrito de Amsterdam, gracias a esta visita suya he contactado con una persona que nos ha proporcionado más datos y conocimiento de primera mano sobre cómo funciona -y como ha funcionado en los últimos años, que parece no ser lo mismo- en Holanda el urbanismo y la gestión del suelo y la cosa esta de la vivienda que requiere todos nuestros desvelos. Se trata de Demetrio Muñoz-Gielen, investigador en la Universidad Técnica de Delft con quien compartimos admiración y aprendizaje del fallecido Javier García-Bellido. Este geógrafo conoce el urbanismo neerlandés desde dentro, y ha escrito varios artículos y ponencias para diversos eventos que explican con profusión las características del urbanismo holandés. Como este asunto creo que puede dar para mucho, al menos para varios artículos, en esta ocasión me voy a limitar a resaltar alguna "perla" de entre esos documentos, y a la vez poneros aquí el enlace de uno de esos documentos originales, de los que he colgado otro también aquí, para que quienes estéis más interesados en el asunto podáis conocer con más detalle esos entresijos del urbanismo holandés. Ahí va una de esas "perlas":

"Junto a la elaboración y aprobación de planes de usos del suelo, la tramitación y concesión de licencias de edificación, etc, la Admistración Pública venía aplicando desde finales del siglo XIX fórmulas más activas de intervención en los desarrollos urbanísticos. Muchos ayuntamientos crearon en los años ’20 del siglo XX empresas municipales de suelo, encargadas de ejecutar directamente el Planeamiento. Estas empresas, generalmente con la ayuda financiera del gobierno central, adquieren el suelo, lo urbanizan y venden o ceden el derecho de superficie (enfiteusis) de los solares a promotoras comerciales y a las ‘corporaciones de vivienda’ [woningcorporaties], que edifican vivienda social. Estas corporaciones, creadas en la Ley de la Vivienda de 1901, son promotoras de vivienda social sin ánimo de lucro. A través de los contratos de compraventa o cesión del derecho de superficie de los solares los ayuntamientos imponían condiciones a los promotores y corporaciones, condiciones a menudo de carácter urbanístico, como programa a realizar, calidad arquitectónica, plazos de ejecución, etc. Es la llamada ‘política activa de suelo’ [actief grondbeleid], a la que se unió una política de vivienda también muy activa en la que el gobierno central subvencionaba a las corporaciones de vivienda para que éstas construyesen vivienda social."

Si hay que resaltar alguna idea sobre la ingente cantidad de información sobre los últimos cien años de urbanismo y gestión del suelo que aporta Demetrio en los artículos y ponencias que ha puesto a nuestra disposición, es el giro que ha dado la concepción política a partir de finales de los años 80: del intervencionismo y protección social extremos de los que Holanda era estandarte europeo hacia una liberalización relativa del mercado de alquiler, que ha coincidido con un incremento de la demanda insatisfecha (por insolvencia y por el crecimiento de los precios libres) y con una ralentización de la producción. Pero claro, como podréis ver en los documentos completos, los puntos de partida son tan distintos (en cuanto a porcentaje de viviendas en alquiler, por ejemplo, o la fracción de éstas que son alquiladas con renta social) que es muy difícil comparar situaciones: cuando en Holanda hablan de "liberalizar" están pensando, por ejemplo, en aplicar sistemas de colaboración público-privado como el agente urbanizador, que a nosotros, viniendo de donde venimos, nos parecen hasta socialdemócratas, no liberalizadores. La gran diferencia, el punto de partida tan dispar, según mi criterio, es que en Holanda, en los últimos cien años, nadie -ni a la derecha, ni a la izquierda- ha dudado de que el urbanismo es una función pública, no un negocio privado.

Pero creo que, además de estos retazos de brocha gorda, tendremos ocasión en próximos artículos de ir desgranando con más detenimiento diferencias y parecidos entre el urbanismo holandés y el español. Porque supongo que esta comparación -para aprender, claro está- os interesa.. ¿o no es así?

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-Buenas. Necesito seis planchas de acero cortén, de 10 milímetros de espesor, como del tamaño de una puerta (210x80 cm).

- Muy bien. ¿Se las llevamos o las recogen ustedes? Ah, el transporte corre de su cuenta. Perfecto... Por último, para fijar el precio unitario, ¿para qué va a usar este acero?

- ¿Cómo que para qué? ¿A ustedes qué más les da? El acero es igual, sea su uso el que sea, las especificaciones de la aleación, la planeidad, el tratamiento,... son idénticas, y las marca la norma DIN. ¿Para qué quiere saber el uso que les vamos a dar?

- Hombre, para qué va a ser... Para fijar el precio.

- ¿...? (el comprador pone cara de no entender nada, de sorpresa y estupefacción)

- Sí, claro, no me diga que no sabe que el precio del acero se fija en función de lo que vaya usted a fabricar con él. Nosotros calculamos su precio con estas tablas (le enseña una cartulina plastificada donde hay unas columnas de precios, en euros por kilo, según el uso final del acero). El precio no puede ser el mismo si con ese acero usted fabrica barcos, aviones, muebles o vigas para edificación industrial. Depende. Si lo que usted fabrica vale mucho, nosotros le cobramos el acero más caro. Es la ley del mercado, oferta y demanda.

- No entiendo nada. Yo es que es la primera vez que compro chapa de acero, porque soy escultor, y hasta ahora sólo había usado madera, bronce y escayola. Y de esto no tenía ni idea. Yo pensaba que el acero, como el resto de materias primas, tenía un precio único, a unos 2 euros el kilo, sea para lo que sea después...

- Mmmm... con que escultor, ¿eh?. Pues es la columna más cara de toda la tabla, creo... Sï, mire: más cara incluso que la de los chasis de los automóviles deportivos de lujo y más que los fuselajes de los jets privados. Desde que se puso de moda Chillida, Oteiza y demás "modernos", el acero para esculturas está carísimo. A 500 euros el kilo. Pero claro, es porque luego cada escultura la venden ustedes por una millonada. Que son ustedes unos especuladores del arte, los escultores... ¿o me va a decir que si puede vender una escultura por 5.000 euros, la va a vender por un precio menor porque yo le venda el acero más barato?

- No sé a qué precio venderé la escultura, porque no sé ni si podré venderla. Pero no entiendo por qué el acero para vigas de edificios cuesta a 2 euros el kilo y a mí, el mismo acero, me lo quiere cobrar por 500 euros. El mismito. Se supone que el valor de la escultura está en lo que yo hago, la propia escultura, no en la materia prima necesaria, el acero... Y se supone que a usted el acero le costará lo mismo traerlo de la acería sea el uso que sea el que le vaya a dar el comprador... No entiendo nada.

- Pues es así, señor escultor. Es la cosa del mercado, de la oferta y la demanda. Si usted se enriquece con la escultura, es gracias a mi acero. Si quiere acero para esculturas, es a 500 euros. Y dese prisa, que últimamente hay mucho escultor moderno, y me quitan el acero de las manos.

(Cámbiese "acero" por SUELO y "escultura" por VIVIENDA. Pues eso)

(Las fotos son del museo de las ciencias de Valencia, de Santiago Calatrava, tomadas los primeros días de Enero de este año)

No estoy muy al tanto del precio de las alfombras más caras del mercado, pero de un vistazo muy rápido parece que lo más de lo más (seda, un millón de nudos por metro cuadrado, hechos a mano, 2,40x1,65m) viene a salir por unos 4.500 Euracos del ala, o lo que es lo mismo, para la comparación, algo menos de 1.200 € por metro cuadrado.

Pues resulta que debajo de nuestras casas, bajo los cimientos, en el suelo, bajo la vivienda de cualquiera de nosotr@s que habite en una de las ciudades de mi entorno (Donostia, Bilbao, Siberia-Gasteiz, Iruña) tenemos una de esas preciosas alfombras iraníes, enterrada, pero mucho, mucho más cara. Bajo el suelo, bajo nuestra casa, hay una especie de alfombra (el sobreprecio del suelo), que cuesta (no lo vale, pero lo cuesta), más de 8.000 € por metro cuadrado. Más o menos, como una alfombra compuesta por billetes de 100€, uno al lado del otro. Pero enterrada. Me explico...

El suelo sobre el que se asienta cualquier edificio tiene un precio de mercado que se calcula como resíduo entre el precio de venta de los edificios que van encima y lo que cuesta construirlos. Esto, que es un absurdo económico y social, lo miremos por donde lo miremos, provoca que el suelo se encarezca artificialmente en el mercado, cuando su valor, (entendiendo como "valor" el verdadero y real valor de cualquier materia prima o elaborada utilizada en un proceso productivo: su coste de extracción o producción más su manipulación incrementada con el beneficio industrial de éstos), es ridículo. Vamos a verlo con un ejemplo, y creo que tod@s me entenderéis.

Pongámonos en el caso típico de un bloque de viviendas, en una zona también típica de cualquiera de las ciudades antes mencionadas. El suelo necesario para construir, pongamos, un bloque de 50 viviendas, es de unos 10.000 m2, una hectárea, en bruto, en su situación inicial (campo de lechugas, en general, o de patatas, si es en Gasteiz ;-), sin urbanización, ni accesos, ni servicios. El valor de este suelo, calculado como se calculan estas cosas que sirven para ganarse la vida, por las rentas potenciales (viendo la productividad que se podría generar con una explotación agraria sobre ese suelo) resultaría de unos 5 €/m2, como media referencial, sean lechugas o patatas sus productos finales.

Para poder promover el edificio donde vivimos se ha tenido que proceder previamente a urbanizarlo: antes incluso de construir, se tienen que mover y descontaminar tierras, tender las redes de agua, alcantarillado, luz, teléfonos, gas,... explanar y pavimentar viales y plazas, poner el mobiliario urbano,... y además hay que reservar y ceder al ayuntamiento, en cada área donde se va a urbanizar y construir casa, unas parcelas dedicadas a zonas verdes, equipamientos -colegios, centros de salud,..- y todo eso, más el beneficio industrial que quien ejecuta todos esos trabajos, pongamos por caso (es un ejemplo, una media que tiene una dispersión enorme, pero pongámonos en el ejemplo), cuesta unos 100€ por cada m2 de suelo "bruto" (de campo de lechugas), en total, aproximadamente 1.000.000€ de coste, aunque finalmente tendremos, en vez de los 10.000 m2 iniciales, un resultado que es un solar "edificable", urbanizado, que tomando las alturas típicas de nuestros edificios de viviendas más habituales (planta baja y cinco plantas altas), nos quedará reducido a unos 833 m2 para construir nuestras cincuenta viviendas, por un coste de suelo más urbanización de unos 1.050.000 €.

Además, y también antes de construír, el propietario del terreno inicial -o el promotor que se subrogue en sus derechos- deberá ceder al ayuntamiento, en concepto de "recuperación hacia la comunidad de las plusvalías generadas por el planeamiento", el 10% del aprovechamiento lucrativo que el plan urbanístico permite. Haciendo números, resulta que entre el valor inicial del suelo (recordemos, 5€/m2), el coste de las obras de urbanización (a unos 100€/m2) y otros conceptos de coste y cesión, el solar ya urbanizado nos ha costado unos 1.200.000 €, redondeando, unos 120 € por metro cuadrado original de "patatal"; si aplicamos la repercusión de ese coste sobre la superficie edificable, de solar "privatizable" y "construíble", veremos que los 1.440 €/m2 que resultan tampoco son desorbitados, y si lo aplicáramos a la parte proporcional de cada vivienda (1.200.00 / 50 = 24.000€) tampoco parece algo desproporcionado a los costes totales de cada vivienda, cuatro millones por barba.

Sin embargo la perversión del sistema de cálculo residual hace que todo se trastoque. El suelo urbanizado no "vale" lo que "cuesta" producirlo, sino que la legislación vigente, y el mercado por tanto, fija su precio en función de su expectativa y el resíduo entre ventas y coste de producción.

Aquí esta el absurdo, propio del teatro de Ionesco:

Si las viviendas fueran "libres" (inciso terminológico: "libres" en cuanto a que no están sometidas a limitación administrativa sobre su precio; me resulta doloroso llamar libre a algo que te obliga a endeudarte de por vida y encadenarte a una hipoteca o pagar alquileres del 75% de tu salario: más bien es una condena), el precio de venta promedio en estas ciudades, de unos 5.000 €/m2 construído -unos 60 Millones de las antiguas pesetas por unidad- hace que, al calcular el resíduo entre el precio de venta, (minorado como se debe con los gastos necesarios para la promoción y el beneficio del promotor, según una fórmula oficial y reconocida), menos el coste de construcción -que viene a ser de unos 750 €/m2 para unas calidades medias- el precio de mercado de ese suelo sería no de los 1.200.000€ que cuesta producirlo y pagar su valor inicial, sino de... ¡¡¡ 8.000.000€ !!!. 9.600 € por cada metro cuadrado de solar. Veintisiete milloncejos de pesetas por vivienda. Casi la mitad de su precio.

El precio que un promotor debería pagar al de las lechugas (o al de las patatas, siendo alavés), en vez de los 50.000 € que valía inicialmente, (a razón de 5 €/m2 bruto) supone una plusvalía (para el lechuguero o patatero) del 16.000%. (el 16000%, no el 16%, habéis leído bien)

Y a lo que íbamos: bajo el bloque de viviendas, enterrada, hay una cosa intangible, diferente del suelo propiamente dicho, generada únicamente por la decisión de la comunidad de que sobre el patatal se pueda construir, cuyo precio responde a la diferencia entre 9.550 y 1.440 € por cada metro cuadrado. O, visto de otro modo, es como si bajo cada una de nuestras viviendas tuviéramos enterrada una alfombra que cuesta, en el mercado -precio- unos veintisiete millones de pesetas, pero que vale (valor, coste de producción, de materias primas, mano de obra y beneficio industrial) sólamente cuatro millones.

Despojando el "precio" del suelo especulado del "valor" real del suelo urbanizado, [9.550-1.440= 8.110 €/m2], este sobreprecio es la verdadera madre del cordero, la madre de todas las especulaciones y corrupciones urbanísticas. La famosa plusvalía urbanística. La alfombra mágica subterránea.

Qué desperdicio de alfombra, ¿no?

Por si os interesa profundizar en el tema, y visto desde un punto menos simplificado, menos concreto, más riguroso y teórico, aquí y aquí tenéis un par de artículos anteriores que tratan del absurdo desperdicio fundiario del derecho urbanístico y las valoraciones del suelo.

De cualquier modo, espero vuestras impresiones sobre estos datos, dudas, improperios (Jaizki, te veo venir ;-), aclaraciones o peticiones de éstas, conclusiones, propuestas,... lo que os parezca. Que para eso es este invento, ¿no?

(Las imágenes -excepto la del billete de 100€, claro- siguen proviniendo, como en los artículos anteriores, de mi último viaje a Valencia, durante los primeros días de Enero de este año: se trata del Museo de la Ciencia, de Santiago Calatrava. Y os advierto-amenazo de que todavía me queda alguna más: el edificio no es que sea muy original ni demasiado novedoso, pero hay que reconocer que tiene unas cuantas fotos espectaculares)

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El diario Expansión de hoy traía un artículo en su portada, a cinco columnas y con tipografía espectacular, que decía tal que así:

"El fiscal de Urbanismo pide arrebatar a los municipios el control del suelo"

El tal fiscal Antonio Vercher (que de fiscalías, leyes y juicios puede que sepa un montón, pero de urbanismo parece que no tanto), ha encontrado el Bálsamo de Fierabrás, la panacea para acabar con el mal en el mundo. Arrebatar, (así, expresado con esta palabra tan fullera, tan ladrona, que suena a despojo, a saqueo, a robo con violencia) la competencia urbanística de los ayuntamientos para llevársela a Madrid, al seno del padre, al papá Estado Central, jacobino total, omnisciente, panvidente y superpresente.

Se atreve el fiscal de urbanismo a señalar a los Ayuntamientos como "el gran problema" para pedir el retorno a la Administración Central de la competencia de Ordenación del Territorio. Pero... ¿no se habrá leído bien este fiscal la Constitución (raro, raro, raro...), o se habrá hecho un lío con las competencias? Porque la competencia de Ordenación del Territorio no reside en la administración local, en los Ayuntamientos, que según él son "el problema", sino en las Comunidades Autónomas. (Artículo 148.1, punto 3º). De hecho, las CCAA que han ejercido su competencia sobre Ordenación del Territorio, como es el caso de Euskadi, ven cómo la incidencia de la corrupción urbanística es notablemente menor que en otras comunidades donde se ha hecho dejación de esta competencia (de esto ya hemos hablado en este blog, en un artículo anterior bastante polémico y debatido).

Así que para evitar el problema (que los Ayuntamientos corrompan el urbanismo) nos llevamos a Madrid la competencia autonómica (de las CCAA, no de los Ayuntamientos, ojo) sobre Ordenación del Territorio. Fantástico. ¿Van a hacer desde Madrid los Planes Territoriales Parciales o Sectoriales o las Directrices de Ordenación del Territorio que no han sido capaces de hacer en Murcia para Murcia? ¿Y los van a hacer cumplir desde allá? Por mucho que haya estudiado en Cambridge y Hardvard, este fiscal, que anteriormente como Fiscal del Tribunal Supremo dijo que "el botellón puede ser un delito ecológico", creo que anda bastante despistado [también] en asuntos urbanísticos. O eso, o está aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid para escamotear (perdón: ARREBATAR) una competencia a las CCAA, centralizando una actividad tan propiamente periférica como la ordenación del territorio. El discípulo de Conde Pumpido suelta conceptos tan elaborados como que "hay más delitos urbanísticos porque se mueve más dinero". Como decía mi abuelo: nos ha jodido Noé con la lluvia, o mayo con las flores. Pues claro. Para llegar a tan elaboradas conclusiones no nos hacía falta un fiscal.

Y ya que nos hemos puesto a decir obviedades, al Fiscal Vercher se le ha olvidado una bien gorda: el Urbanismo, en este país, y en todos los de nuestro entorno, es responsabilidad municipal, y es lógico que así sea: el urbanismo es HACER CIUDAD, y sólo se puede HACER CIUDAD DESDE LA CIUDAD. Intentar hacer ciudad con el mando a distancia, sin mojarse, desde lejos, sin conocer la realidad social, urbana, cultural, patrimonial, histórica,... del sitio, es simplemente imposible.

Sin acercarse, sin "mancharse" de territorio, sin estar en la ciudad, no se puede hacer urbanismo. ¿Hay riesgo de corrupción dejando hacer a los políticos y técnicos más cercanos al territorio a ordenar? Claro. Son humanos. Pero mi humilde opinión es que hay más riesgo, hay más impunidad si el político o el técnico que ordenan el territorio, que marcan la delgada línea roja del suelo valioso del que no lo es, están allá lejos, en Madrid. ¿Y por qué no en Bruselas? Cuanto más lejos, más impunidad. Pero, por si fuera poco, como desconocerán absolutamente la realidad urbana y social de la ciudad que tienen que ordenar, lo más posible es que incluso siendo honestos, sin corromperse, también se equivoquen y lo hagan peor, por simple y mero desconocimiento de la historia, los condicionantes, la idiosincrasia, la cultura, el patrimonio... de la ciudad que están diseñando. Incorrupto, honesto, limpio, pero ignorante. Pues vaya mejora...

¿Por qué no es más valiente el Sr. Fiscal de Urbanismo, y en vez de intentar gobernar a distancia lo que requiere cercanía y conocimiento del sitio (el urbanismo), va a la raíz del problema? Por ejemplo, no estaría mal que planteara la verdadera razón de toda la corrupción urbanística: la plusvalía. ¿Por qué no propone al Gobierno y al Parlamento que se acabe con la apropiación casi en exclusiva por parte del propietario de suelo de las plusvalías, sin aportar nada en la transformación del suelo? Pero sobre esto ya hemos charlado un rato... y además, en varias ocasiones.

Creo sinceramente que la función de los fiscales es perseguir el delito, representar los intereses públicos en la impartición de justicia, e intentar que no quede impune ni el delito ni el delincuente. Y a eso se debería dedicar, no a intentar ARREBATAR competencias, ni a volver a repartir o a corregir el reparto de competencias que ya distribuyó la Constitución. Y no estoy contra la discusión y el debate de la propia Constitución, que por otro lado me parece muy sano que se ponga en crisis y se debata en profundidad, no dando nada por hecho, a calzón quitado. Pero en el Parlamento, no en las fiscalías. Los fiscales, mejor, que se dediquen a su trabajo: intentar meter en la cárcel a todos los chorizos que proliferan en nuestros Marbellas, Andratx y Seseñas.

(Las fotos son de Estocolmo, y las tomé en Agosto de 2.003)

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Una compañera arquigada o abotecta (ese animal de ficción figura mítica, híbrido de arquitecta y abogada), Susana, me ha enviado este texto y me pide que lo publique para poder debatir y aportar luz desde todos los puntos de vista que seamos capaces al respecto de tan popular tema en los últimos tiempos. Pero, como veréis, al ser un texto muy duro y crítico con el actual sistema urbanístico y sus consecuencias, he querido tomar dos precauciones previas a su publicación:

1. El título de este post es antónimo del contenido del texto que va a continuación, pero no es un error: quiero que, al menos en esta minucia, el título, podamos ver la luz al final del túnel, que otro mundo es posible, en positivo, y no pensar que este sistema es un desastre que no tiene solución.

2. Este texto refleja la opinión personal de su autora. No es la opinión del propietario del blog, y mucho menos la postura corporativa de la empresa que dirige éste (Orubide), ni del Departamento del Gobierno Vasco al que está adscrita dicha sociedad. Parece una obviedad, pero no lo es tanto, visto lo visto. Esta aclaración está especialmente dedicada a algunos periodistas de medios de comunicación escritos publicados en Bizkaia y Araba, sobre todo a los que trabajan en los medios del grupo que empieza por "Vo" y acaba por "cento".

(Las fotos están tomadas en Zagreb, durante el mes de Agosto de 2.004)