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arquitectura, vivienda, suelo y urbanismo... desde la izquierda.

Hoy ha trascendido la noticia de que el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco va a subir los límites de renta protegible para poder ser adjudicatario de una VPO de regimen general hasta los 39.000 € y hasta los 50.000 € anuales para la VPO de régimen tasado. Teniendo en cuenta que esa renta familiar ha de ponderarse en función del número de perceptores y miembros de la unidad familiar, entre otras variables, una unidad convivencial con hasta 70.000 € al año de ingresos podría ser adjudicataria de una VPO de régimen tasado. Pero en el gráfico de la derecha he marcado las rentas "protegibles" sin ponderar, para simplificar.

No voy a valorar la medida ni a dar mi opinión hasta que no conozca su contraparte, su "reverso tenebroso", que seguro que irá muy relacionado con esta medida: la subida del módulo, del precio de venta. "Si hacemos las viviendas para gente con más pasta, es lógico cobrarles más por ella", al menos hasta que no supongan coste público alguno. Perfecto. El problema es que todavía no somos suecos. Al gráfico me remito, que cruza distribución de salarios con estos límites. Los datos son los últimos definitivos publicados por el INE, a finales de 2008, sobre las rentas procedentes del trabajo dependiente de 2006. Ampliando las rentas protegibles, alguien que tenga 50.000€ al año de salario podría optar, en "igualdad de oportunidades" que otra persona que tenga, por ejemplo, 10.000 €, a una VPO. ¿Igualdad de oportunidades? Creo que no. Alguien que tiene 50.000 €/año de renta puede optar -cada vez más, vista la caída de precios de los últimos dos años- a una vivienda libre en compra o alquiler dedicando una parte razonable (pongamos que el 30%) de su salario a este fin. Y ya me diréis a dónde va el de los 10.000 €/año, dónde encuentra vivienda en alquiler o venta por 250 €/mes...

Estaría muy bien eso de subir los límites, al grito de "VPO para todos", si todos estuvieran en las mismas condiciones de salida, si todos tuvieran las mismas posibilidades de acceso al mercado libre, o si fuéramos realmente capaces de proveer viviendas, efectivamente, para todos. Pero creo que no estamos aún en estas condiciones. Como suele ocurrir, las necesidades son siempre más abundantes que los recursos disponibles. Me adelanto a un análisis más sosegado, seguramente coincidente con lo que expone hoy Leolo: creo que estas medidas están más orientadas a la reactivación del empleo en el sector de la construcción que a los objetivos sociales de provisión de vivienda digna a toda la ciudadanía. Tiempo habrá para hacer ese análisis, una vez conozcamos la otra parte del giro estratégico, la subida del precio de las VPO. Pero antes de que se conociera esta noticia, ya me había jugado con un buen amigo una cena a que el nuevo gobierno vasco tardaba menos de cuatro meses en subir un 20% el módulo de VPO. Espero pagar la cena ;-)

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José Manuel Naredo es uno de los intelectuales con conocimiento en esto del urbanismo y la vivienda al que sigo con interés desde hace años, y con quien suelo compartir bastantes criterios y opinión. En el Público de hoy escribe un artículo cuyo contenido es aplastante, evidente, irrefutable. Os invito a leerlo completo, pero para hacer boca entresaco únicamente su inicio:

"Cuando el aquelarre constructivo del último decenio ha acabado provocando en el país un notorio exceso de edificios y viviendas que la población no alcanza a comprar ni a alquilar, el reciente paquete de medidas reafirma la decisión de que el Estado compre suelo a las empresas inmobiliarias para promover la construcción de 200.000 viviendas, esta vez de precio protegido. Es como si al obeso enfermo de indigestión se le da como remedio una buena fabada. Semejante despropósito, soslayado en el debate sobre el estado de la nación, obliga a recordar que diagnosticar bien los males del organismo económico es el primer paso para aliviarlos, en vez de agravarlos gastando en ello el escaso dinero público disponible. El problema estriba en que los intereses inmobiliarios imperantes pesan tanto que a veces prohíben ver lo evidente: que el pasado boom inmobiliaro ha desplazado el problema desde la escasez de viviendas y locales hacia el exceso y desocupación de los mismos, haciendo que España tenga ya más viviendas y más kilómetros de autopistas e infraestructuras per cápita que todos los países de la UE."

La conclusión, más que afirmación es pregunta, ya formulada antes por aquí: ¿es necesario crecer más, cuando lo evidente es la sobresaturación del parque inmobiliario? ¿No será más razonable y eficiente aprovechar lo ya existente, darle uso, antes de seguir inflando la burbuja y el stock ladrillero? La solución, pienso yo -y parece que también Naredo- creo que iría por la vía de potenciar la rehabilitación, la regeneración urbana y la puesta en valor del patrimonio edificado. Y en ningún caso, seguir cebando al enfermo de sobrepeso hasta que reviente...

(La imagen es de la plaza mayor de Tordesillas, tomada en Agosto de 2008)

Limitar las deducciones por inversión en vivienda. Leo que José Luis Rodríguez Zapatero, en la intervención de hoy en el Congreso, ha propuesto una medida que va en la línea de lo que venimos reclamando desde Euskadi y que repetidas veces el grupo parlamentario de IU-ICV en el Congreso ha propuesto sin éxito: no es razonable ni justo socialmente regalar impuestos indiscriminadamente por la adquisición de vivienda. La limitación de la deducción por compra de vivienda parece que se plantea ahora con un tope salarial de 24.000 € anuales: toda aquella persona que exceda esos ingresos no podría descontarse el "regalo fiscal" actual. La deducción sería progresiva entre 17.000 y 24.000 €. Y que se aplicaría a partir de 2.011.

La medida me parece bien, pero insuficiente. Va por la buena línea, a mi juicio, pero se queda corta. Desde mi punto de vista, deberíamos eliminar las deducciones por adquisición de vivienda y trasvasar ese gasto fiscal hacia quien realmente tiene necesidad imperiosa de ver satisfecho su derecho constitucional: hacia el alquiler. Vía deducción o vía inversión en políticas de alquiler, como ya propuse por aquí hace algún tiempo, hace casi tres años. La adquisición de vivienda, además de un modo de tenencia de vivienda, es una inversión, y únicamente tendría sentido la deducción de impuestos, desde mi óptica, si a su vez esta derivación de fondos públicos hacia bolsillos privados tuviera contrapartidas, reparto del beneficio futuro (beneficios por plusvalía o por la explotación del bien adquirido con ayuda pública): que ese "regalo" se devolviera cuando ya no cumple su función social. Y mientras no sea posible articular esa complicada pirueta de resarcimiento a lo público de lo invertido en la capitalización privada de la vivienda, mi propuesta es que desaparezca totalmente la deducción por adquisición por vivienda y se utilicen esos recursos para invertir e incentivar las políticas de vivienda social en alquiler, la prioridad máxima de la sociedad, desde mi punto de vista. Las rebajas de impuestos indiscriminadas no son de izquierdas. El acceso a una vivienda digna no se debe potenciar desde las administraciones públicas mediante la adquisición, si no es con contrapartidas específicas y rigurosas para evitar que se patrimonialicen esas ayudas.

Otras políticas son posibles. Esta propuesta no está mal, pero se queda corta y llega tarde, cuando el mal ya está hecho. Y sobre qué vamos a hacer con las viviendas vacantes, el stock acumulado de viviendas sin vender que hay en Euskadi, les recomiendo el artículo de leolo: da en el clavo. Por otro lado,hasta que no se afronte de verdad el verdadero cáncer de este negocio, las viviendas vacías, con medidas eficaces (palo y zanahoria, zanahoria y palo), difícilmente podremos resolver equilibradamente el problema de acceso a la vivienda y la injusticia social que supone que haya simultánea y paradójicamente tantas viviendas vacías como personas necesitadas de alojamiento.

(La foto es de 55 VPO en Bermeo que promovió VISESA)

(Me quedo con las palabras de Javier Dean: "hemos hecho realidad parte de nuestra utopía"; también en blip.tv)

(Gracias, Juan Luis, por hacerme llegar esta joya de la comedia social contemporánea, real como la vida misma)

En Abril de 2005 publiqué un artículo titulado "Mentiras sobre suelo y vivivienda" en mi primer intento bloguero. Luego lo reedité aquí. Hace cuatro años. La primera de esas falacias que entonces denunciaba, literalmente, aludía al artificial mecanismo de valoración del suelo:

1. “EL SUELO ES CARO PORQUE ES ESCASO”

Ahora el suelo supone entre el 30 y el 50% del precio de venta final de las viviendas libres, y hemos oído muchas veces culpar a la escasez de éste como causante de su carestía. Sin embargo, en los lugares y momentos en los que ha habido abundante suelo calificado sus propietarios lo han seguido reteniendo y modulando sistemáticamente su salida al mercado para evitar su saturación. En los años 80 en Vitoria, igual que en el Madrid de los últimos diez años, o en la costa levantina, murciana o andaluza de hoy mismo, la sobreabundancia de suelo por su puesta en el mercado no reduce su precio, y en algunos casos el efecto es hasta el contrario: el precio se fija, como veremos después, en función del producto final al que sirve de soporte, y las tensiones o rigideces de la oferta influyen, a veces, en sentidos contradictorios a los habituales, dada la especificidad del mercado inmobiliario.

En otros casos hemos de concluir que el suelo es caro porque sus propietarios hacen valer su escasez natural o provocada para sobrevalorarlo. El suelo en Eibar (valle estrecho entre montañas, agotado para la colonización de nuevos suelos de pendiente inferior al 25%) es más barato que en Madrid (en el centro de una llanura cuasi-ilimitada), primero porque los tenedores de suelo madrileños “hacen como” si el suelo fuera escaso aunque no lo sea, reteniéndolo y sacándolo al mercado en las cantidades limitadas y adecuadas para que mantenga la tensión la demanda, y además porque no se impone a esos suelos reservas de vivienda protegida, y por lo tanto, cuanto más pueda pagar el comprador por el producto final (la vivienda libre) en función de su renta disponible o los tipos de interés, más caro podrá pagarse el suelo, independientemente de su abundancia.

Esta falacia también tiene su contrafalacia: lo que en relación directa se comprueba contradictorio y falsario, en relación inversa curiosamente se constata su veracidad frente a la realidad.  Cuando determinado bien no lo quiere nadie, su precio tiende a cero. Y cuando tal cosa ocurre, cuando nadie quiere adquirir algo, sea al precio que sea, por muy barato que parezca respecto a sus valores de referencia anteriores un determinado bien, su precio de mercado tenderá asintóticamente al más alto de estos dos valores:

• A cero, directamente, si el valor agregado al bien fuera nulo o de difícil cálculo dada su espiritualidad, su intangencia (caso de bienes intangibles, como los derechos de autor o intelectuales, por ejemplo).
• Al valor agregado de producción del bien (sin márgenes comerciales ni otros valores añadidos que no sean cuantificables, evidentes, ineludibles).

En este momento, cuando nadie quiere (por su sobreoferta) o puede (por las dificultades de financiación) adquirir ese bien, el precio del suelo fluctua entre ambos valores: el valor nulo o el agregado de su producción.

En la descomposición del valor de la vivienda, en consecuencia, el suelo, uno de sus componentes principales, tiende a valores nulos o a sus referencias de producción. Por tanto, el precio mínimo de su puesta en el mercado es el de su producción, eliminando de su valor añadido lo que realmente hoy no lo tiene (el suelo o su valor especulativo).

En coherencia con esta teoría, en épocas de sobreoferta o infrafinanciación, el precio mínimo de la vivienda libre tenderá a su valor real de producción, eliminando el valor especulativo del suelo. Como ya decíamos hace tiempo, bajo nuestras viviendas estábamos enterrando una alfombra de valor elevadísimo gracias a (o mejor, por culpa de) la sobreponderación debida a la capacidad de endeudamiento que se aplicaba a un bien imprescindible soportado en el suelo. Esa "alfombra" es precisamente lo que desaparece en estas épocas. Se volatiliza.

Aparte de consideraciones económico financieras más enjundiosas y comprometidas para la solidez de todo este tinglado (¿qué ocurre en el balance y cuenta de resultados de los agentes que adquirieron esos suelos "con alfombra de billetes de 100€ incorporada"...?) , a los efectos del precio final de las viviendas a las que el mismo suelo sirve de soporte, la conclusión matemática (que no tiene por que ser  la efectiva, la real) es que la vivienda libre se acercará en su precio de venta hacia su precio real de producción.

Dicho en euros contantes y sonantes, y dado que sabemos -quienes producimos miles de viviendas al año damos fe- que el precio medio de producción de una vivienda, su valor de reposición, ronda los 100.000 €, y que el coste de producción del suelo es muy variable, pero su promedio por vivienda no suele -salvo excepciones- alejarse de los 20.000 €, incluyendo su valor inicial -rústico- y su precio de transformación -el coste de urbanización-, el valor mínimo al que tenderán los precios de vivienda-promedio no debería ser mucho mayor que su agregado. Unos 120.000 € por unidad. Lo que venía siendo los 20 kilos de los de antes. Y todo lo que suba de ese precio -para una vivienda "estandar"- será o bien margen comercial de los productores o intermediarios, o bien valor agregado al suelo por su componente especulativa derivada de su escasez y demanda, real o subjetivamente percibida (centro de las ciudades, zonas con poca capacidad de acogida...)

Conclusión: la vivienda bajará de precio, dada la actual coyuntura, hasta su valor de producción agregado. De media, unos 120.000 €. Sólo superarán ese precio en el mercado las viviendas que tengan una sobrevaloración cierta por su posición relativa, supuesta (percibida) escasez o demanda claramente superior a la oferta.

Es decir, que el precio de las viviendas libres se acercará a su valor real de producción. Como el acero. No está mal, como acercamiento de este sector a la economía real, ¿no?

(Las fotos las tomé el pasado jueves en San Antón-Miribilla, Bilbao)

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Dedico una mañana al trimestre a visitar algunas de nuestras obras.  Es una muy buena manera -entiendo yo- de estar en contacto con la realidad más física , más real, de nuestro producto, conocer de primera mano las virtudes y los problemas de nuestras viviendas, y compartir con el equipo técnico habitual de supervisión de estas obras las percepciones, análisis, opiniones e incluso propuestas de cambio, mejora e innovación que a partir de estas visitas suelen brotar, del intercambio de valoraciones desde distintos roles del mismo producto.

Hoy nos tocaba revisión y visita de algunas de las promociones que la empresa que dirijo, VISESA, está construyendo en Bizkaia. Hemos empezado por las 116 VPO que estamos construyendo en Gernika, en el Sector Santa Lucía. El proyecto comprende cinco edificios, cuatro con 86 VPO en venta en derecho de superficie y uno con 30 viviendas de alquiler social. De aquí hemos ido a Etxebarri, a visitar la promoción de 60 VPO en San Esteban, prácticamente acabada y lista para entregar.

En Bilbao hemos visitado dos promociones próximas, en San Antón-Miribila, de 85 y 96 VPO respectivamente. Es curioso lo cerca y lejos que está esta zona de reciente crecimiento de Bilbao:muy, muy cerca de la ría, el casco viejo y el centro, y sin embargo, por lo que parece y me cuentan, esta zona ha vivido hasta hace poco alejada visualmente, olvidada de la vista y de la memoria. Edificios sobre minas, sobre galerías. Los únicos pilotes "registrables", visitables, que conozco, a través de las galerías mineras que siguen, rodeando la cimentación, bajo las viviendas. Me ha gustado especialmente la implantación urbana y el respeto y potenciación de los itinerarios peatonales tradicionales, preexistentes, entre la zona alta, la plaza de tres pilares y el puente de San Antón. Recuperar la memoria histórica, también en los caminos que pisaron nuestros bisabuelos (quizás también el mío, que estuvo empleado unos años en Altos Hornos, allá al principio del siglo XX...)

Desde Bilbao hemos ido a Muskiz, donde hemos  visitado la promoción de 80 viviendas en la zona de San Juan, la mitad en venta y la otra mitad en alquiler. Y hemos acabado en Sestao, en La Bariega, en la promoción de 100 VPO, a punto de terminar. Me ha parecido un proyecto muy interesante, en un lugar comprometido -compromiso múltiple: urbanístico, social, topográfico, visual, paisajístico,...- y con un resultado creo que más que aceptable. Me ha gustado especialmente el espacio interior de la pequeña plaza que conforman los edificios de la promoción, y la fachada interior (la de la foto de la izquierda, con vidrios de colorines como antepechos de los balcones) que uno de esos edificios muestra hacia la plaza interior.

(Las otras dos fotos, tomadas hoy mismo, están tomadas en Gernika y Bilbao) 

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Cuando las que proliferan por esos gobiernos de dios son inyecciones en la vena financiera de la banca -a pesar de su estupenda salud, vistos sus resultados de 2008-, al menos un gobierno, el vasco, se preocupa de poner medidas "anticrisis" que ayuden no a las grandes corporaciones sino a l@s ciudadan@s de a pie, a las personas y familias más desfavorecidas: a aquellas que tras quedar en paro, se quedan en la calle por embargo o desahucio de su vivienda en propiedad o alquiler. Si tras años de obscenos beneficios la banca no renuncia a una pequeña parte de la deuda que ha contraído la parte más débil de la sociedad -la que se queda en paro por causa de la crisis que ella misma, la banca, ha colaborado a producir-, la comunidad debe acudir al rescate. No en vano somos, constitucionalmente y sobre el papel, al menos, un estado SOCIAL y de derecho, y creemos en que el estado del bienestar es algo más que unas bonitas palabras.

Mientras tanto, es evidente que el capitalismo ha fracasado tal y como lo conocemos. Ese "laissez faire", neoliberal reducción del estado a mínimos aberrantes y productores de desprotección social y bancarrota general, ya no vale. No convence a nadie, ni a sus antiguos partidarios. Seguimos reflexionando sobre lo que debería ser el Socialismo 2.0, pero en lo inmediato, y en previsión de situaciones todavía más graves, más críticas, tenemos la obligación de acudir en auxilio de la parte más débil de la sociedad.

Léanlo mejor en leolo, el blog personal de Javier Burón, viceconsejero de Vivienda del Gobierno Vasco. Merece la pena su análisis y explicación.

(La imagen la tomé en La Habana, en Agosto de 2008)

Cierre de año. Balance. Recuento de la producción de vivienda protegida en Euskadi. Como cada año, el Consejero de Vivienda presenta los resultados de viviendas iniciadas en la Comunidad Autónoma Vasca. Y los resultados son, como ya es habitual en los últimos años, espectacularmente altos y buenos. Cantidad y calidad. Y estos buenos datos no son únicamente imputables a la eficaz acción de gobierno del Departamento que dirige Javier Madrazo y a la excelente gestión de sus sociedades participadas. Los Ayuntamientos -algunos más que otros, también es cierto- y los agentes privados también han puesto este pasado año 2.008 su granito de arena para que los datos sean tan positivos.

Esto no significa que haya que contentarse con los datos, porque seguimos siendo conscientes de que el problema de acceso a la vivienda persiste y aunque hayamos puesto todas nuestras energías en paliarlo o resolverlo, todavía no hemos conseguido acabar con las dificultades para hacer efectivo el derecho de ciudadanía a habitar dignamente que establece la Constitución. No es suficiente, todavía hay que seguir haciendo esfuerzos, seguir innovando y proponiendo nuevas soluciones. Pero los resultados, contables, contantes y sonantes, son tan claros y evidentes que nadie podrá decir que estamos haciendo demagogia o electoralismo.

Solo daré dos cifras, que creo que son los principales indicadores  que merecen atención: durante 2.008 se iniciaron 7.117 viviendas protegidas en Euskadi, que suponen el 48% del total de viviendas (libres y protegidas) iniciadas este pasado año. Y de ellas, el 44%, son viviendas en alquiler, ya sean sociales, VPO de régimen general o alojamientos dotacionales en alquiler. En la parte que me toca más directamente, el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del gobierno Vasco y sus sociedades adscritas, ese porcentaje es aún más alto, del 59%. Casi dos tercios de todas las viviendas que promovemos son destinadas al alquiler.

Estas dos cifras -la cuota de mercado protegido y la fracción en alquiler del total protegido- son inéditas en el Reino de España: no tienen posible comparación con ninguna Comunidad Autónoma. Un dato para comparar: en el conjunto del Estado, la cuota de mercado de la vivienda protegida rondaba en 2.007 el 10%, y de alquiler mejor ni hablamos, porque, aunque algunas comunidades como la madrileña "saquen pecho" con la producción para el alquiler, todos sabemos que no es lo mismo el alquiler con opción a compra y descalificación a vivienda libre en sólo siete años que lo que aquí llamamos alquiler social, indescalificable de por vida.

En este último apartado, el del alquiler, me gustaría que trascendiéramos las cifras (que en los dos gráficos que muestro aquí son contundentes, tanto en la diferencia en periodos coincidentes con legislaturas, como hacíamos con los datos de VISESA recientemente, como en la progresión imparable durante los últimos ocho años), y que nos centráramos en los conceptos, en las ideas, en la estrategia. Nadie hasta ahora, desde una Administración del Estado (que eso es, no lo olvidemos, una Comunidad Autónoma o un Ayuntamiento, igual de Estado que el Gobierno Central) había hecho una apuesta continuada y potente como la que se está haciendo en Euskadi para formar un parque de vivienda de alquiler social amplio y estable en el tiempo. Allá, al norte, sí, es habitual.

Hemos visto que en Holanda o en Suecia las cosas funcionan de otra manera, que entienden que vivienda protegida es igual a alquiler social. Nosotr@s, en el Gobierno Vasco, acompañados por algunos ayuntamientos (no puedo dejar de citar  expresamente tanto al Ayuntamiento de Bilbao como al de Donostia, que desde hace un buen montón de años se involucran directamente en la producción y mantenimiento de parque propio de vivienda social en alquiler) sí estamos intentando crear -casi desde cero- ese parque público de alquiler, amplio, territorialmente equilibrado, estable y social, año a año, gota a gota, sin prisa pero sin pausa, como medida imprescindible para dotar de contenido real las declaraciones de derecho ciudadano a la vivienda, de verdad.

Creo que son datos para felicitar a todas las personas, instituciones públicas y privadas que en Euskadi hacen posible estos excepcionales resultados. La Comunidad Autónoma Vasca está en cabeza y destacada no sólo en las políticas sino también en las realizaciones, en las acciones concretas y contabilizables para hacer de la vivienda un derecho, no un negocio.

ACTUALIZACIÓN 26.01.2009_20:30: como buen letrado, leolo explica mucho más amplia, estructurada y razonadamente todos estas cifras y unas cuantas más. Allí tenéis una amplia colección de datos complementarios, desglosados y agrupados por territorios y tipologías, y algunas reflexiones muy interesantes más allá de las cifras.

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